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CASTETS a écrit le 7 mars 2019 à 16 h 05 min:
Contribution au Grand Débat National : Thème transition écologique Proposition : Eradiquer les situations de mal logement dans les centres anciens RESUME : Le logement est devenu une marchandise, rendue inabordable pour les catégories les plus fragiles économiquement, qui se retrouvent essentiellement dans des situations de logements déclassés (*1) ou mal logement. Et, il faut malheureusement se rendre à l’évidence : en laissant l’initiative d’agir aux seuls propriétaires, les dispositifs publics actuels ne régleront JAMAIS ces situations ! En effet, soit les mesures incitatives sont insuffisantes pour les propriétaires volontaires, soit les actions coercitives vis-à-vis des propriétaires non-volontaires sont longues, peu efficaces et non exhaustives. Afin d’assainir durablement le marché du logement pour ces situations, il faut donc mettre en œuvre un véritable « interventionnisme public » avec pour objectif : 0 logement déclassé à l’échéance de deux mandats locaux (12 ans à partir de 2020). Les pouvoirs publics devront donc conduire, dans les communes concernées, des opérations de recyclage sur des ensembles immobiliers déclassés, en libérant du foncier à faible prix, pour permettre la production de logements contemporains à prix abordables, en location comme en accession. Cette intervention permettra non seulement de mettre fin à des situations criantes, mais aussi permettra de diminuer les charges de chauffage pour les plus modestes, stabilisera les prix de l’immobilier, dopera l’activité économique du secteur du logement et contribuera à la transition énergétique solidaire et durable des territoires concernés. On peut y parvenir très simplement grâce à la clarification des responsabilités publiques et au renforcement de l’intervention publique : - L’intercommunalité (l’EPCI, Etablissement Public de Coopération Intercommunale) doit devenir le seul acteur local chargé de mener les démarches opérationnelles nécessaires et obligé d’atteindre les objectifs de recyclage de logements fixés par la loi. - Extension des moyens coercitifs, à sa disposition, notamment l’expropriation, via la « loi Vivien renforcée ». (*1) définition (utilisée ici pour simplifier) du logement déclassé : - indigne (insalubre, péril et saturnisme), - non décent, au sens des décrets du 30 janvier 2002 et du 9 mars 2017 - énergivore (performance énergétique supérieure à 50 kwh/m²) et chauffage avec énergie non - renouvelable - peu accessible aux handicaps - logements durablement vacants DETAIL DE LA PROPOSITION POURQUOI ? Soumis à un marché libre peu régulé, le logement est devenu une marchandise, rendue inabordable pour les catégories les plus fragiles économiquement. Et, embourbée dans les ambiguïtés de son pilotage (*2), la politique publique du logement est incapable de satisfaire aux besoins de cette partie non négligeable de la population. Des inflexions doivent être mises en œuvre pour corriger de nombreux pans du domaine du logement, mais, pour aller à l’essentiel, la présente contribution se limitera à proposer d’intervenir en priorité sur les situations de logements déclassés dans les centres anciens. Car, c’est dans ces secteurs que les problématiques du mal logement sont les plus criantes et les plus concentrées, et que malgré les nombreux et différents dispositifs financiers publics, on n’arrive pas à y remédier. En effet, soit les mesures incitatives sont insuffisantes pour les propriétaires volontaires, soit les actions coercitives vis-à-vis des propriétaires non-volontaires sont longues, peu efficaces et non exhaustives. Et, il faut malheureusement se rendre à l’évidence : en laissant l’initiative d’agir aux seuls propriétaires, les dispositifs publics actuels ne régleront JAMAIS ces situations de logements déclassés, qui, pire, se maintiennent et prolifèrent, en grande partie grâce à l'aide publique … (*3) CE QU’IL FAUT FAIRE POUR CHANGER ? Il faut donc compléter et renforcer la récente loi ELAN par un geste fort, un « changement de logiciel », afin d’assainir durablement le marché du logement pour ces situations. Il s’agit de mettre en œuvre un véritable « interventionnisme public » avec des objectifs ambitieux, à l’instar de ceux pour les logements sociaux fixés par l’article 55 de la loi solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000  : 0 logement déclassé à l’échéance de deux mandats locaux (12 ans à partir de 2020) On peut y parvenir grâce à la clarification des responsabilités publiques et au renforcement de l’intervention publique. Les pouvoirs publics devront donc conduire, dans les communes concernées, des opérations de recyclage sur des ensembles immobiliers déclassés en libérant du foncier à faible prix pour permettre la production de logements contemporains à prix abordables (*4), en location comme en accession QUI ? Avant tout, clarification des responsabilités publiques : - en renforçant l’article 75 de la loi ALUR (*5), l’intercommunalité (l’EPCI, Etablissement Public de Coopération Intercommunale) devient le seul acteur local charger de mener les démarches opérationnelles nécessaires (*6) en mettant en œuvre tous les outils et de tous les moyens pour atteindre les objectifs qui lui sont fixés - l’État, garant de l’intérêt général et de la justice sociale, contrôle les objectifs fixés par la loi et sanctionne s’ils ne sont pas atteints. Il assure les tâches du domaine régalien (conduite des procédures de classement juridique des situations de logements et d’utilité publique) COMMENT ? Grâce au renforcement de l’intervention publique pour recycler les secteurs de logements déclassés, avec extension des dispositifs coercitifs. L’intercommunalité engage d’abord une campagne de repérage exhaustif de toutes ces situations d’ensembles immobiliers déclassés. Cela lui permet ensuite de concevoir un projet global de réhabilitation de ces ensembles. Puis, le projet est mis en œuvre en le négociant avec les propriétaires, avec en cas d’échec, notamment avec les propriétaires indélicats, engagement de l'expropriation grâce à la « loi Vivien renforcée » (*7) Après appropriation des ensembles immobiliers déclassés, et sur la base d’un cahier des charges, l’intercommunalité confie à un aménageur les travaux de construction et/ou de rénovation de logements contemporains et les commercialise, à prix abordables, en location comme en accession. RÉSULTATS ATTENDUS  Développement d'une offre de logement renouvelé en location ou en accession pour les ménages qui souffrent de la situation actuelle, notamment les jeunes, les personnes âgées ou isolées, Stabilisation des prix de l'immobilier et diminution des coûts des charges de chauffage Redynamisation et revitalisation des secteurs d'intervention particulièrement dans les centres anciens dégradés Moralisation et efficacité de l'allocation logement : fin de son utilisation sans  respect de la contrepartie relative au  niveau de service du logement  Grâce aux potentialités d'autofinancement, optimisation et réorientation et basculement des aides publiques et de l'ANAH en particulier pour financer la transition énergétique et de l’accessibilité au handicap des logements déclassés Transition écologique et solidaire du logement et de l'activité bâtiment vers le développement durable Savoir-faire exportable Développement de la consommation de ressources renouvelables locales Fin de la dépendance énergétique Notes (*2) En général, c’est l’État qui est l’acteur public le plus régulièrement interpellé comme responsable politique défaillant, alors qu’il a délégué ses compétences aux collectivités locales. Et ce sont ces dernières qui disposent de tous les outils et de tous les moyens publics pour infléchir efficacement la politique du logement au niveau qui concerne les citoyens. Malheureusement, l’éparpillement de ces compétences entre commune, intercommunalité, conseil départemental et conseil régional affaiblit l’action publique. Par ailleurs, de nombreux autres acteurs opérationnels viennent compléter une mosaïque peu lisible et troubler la compréhension de qui est responsable de quoi … (*3) C’est en effet par exemple le cas des propriétaires bailleurs indélicats ou des marchands de sommeil : ils ajustent, au niveau de l’allocation logement, les loyers des logements déclassés, qu’ils louent à des ménages bénéficiant de cette prestation publique, sans jamais les remettre au niveau décent requis par la réglementation, faute d'intervention suffisante du contrôle public … (*4) Produire des logements à prix abordables avec un autofinancement envisageable sur la base de l'exemple schématique suivant : Achat d’un « plateau de 300 m² » habitables à 500 € le m², après expropriation « loi Vivien », soit 150 000€ A partir du plateau de 300 m², « neutralisation » d’environ 100 m² pour permettre l'adaptation du foncier afin de (re-)créer des logements contemporains : dégagements, aération, indépendance, espaces communs, accessibilité handicap, etc … Travaux de production d’un nouveau plateau de 200 m² à 1500 € le m², soit 300 000€ Total investissement 450 000 €  Commercialisation sur la base de la « règle des trois tiers » - 1 logement HLM  de 60 m² vendu à 2000 € le mètre carré soit 120 000 €  - 1 logement locatif libre 70 m² vendu À 2215 € le mètre carré soit 155 000 € - et 1 logement en accession à 70 m² à 2500 € le mètre carré soit 175 000 € Total recettes : 450 000 € (*5) L’idéal serait que l’État reprenne l’ensemble des prérogatives concernées . Cela garantirait davantage l’efficacité de cette proposition, car les élus de proximité, englués dans la prise en compte d’intérêts locaux peuvent se montrer trop timorés, voire inefficaces (cf le drame récent de la rue d’Aubagne à Marseille). Mais, à moins d’un sursaut sur ce sujet d’intérêt national, il paraît difficile de revenir en arrière aujourd’hui sur 40 années de décentralisation … A défaut, l’article 75 de la loi ALUR doit être renforcé et étendu, en dotant l’intercommunalité, soit l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat, de la responsabilité de la politique du logement sur la totalité de la chaîne : du foncier à la gestion locative, en passant par la préemption foncière, le portage, les documents d’urbanisme, les actes de construire, l’aménagement, les aides à la pierre, la lutte contre les situations de logement déclassés, les politiques de relogement et de peuplement, l’accompagnement social (*6) les démarches nécessaires : L’intercommunalité conduit ( ingénierie de projet) l’ensemble des actions nécessaires pour réaliser les opérations - Repérage  des situations - Caractérisation par rapport au respect des obligations - Relogement des familles occupantes - Préparation des éléments techniques pour le classement juridique préalable au déclenchement de l'action coercitive et pour la déclaration d'utilité publique - Démarche d'appropriation :  négociation, expropriation  acquisition -Démarche travaux : établissement des cahiers des charges, des appel d'offres pour l'intervention d'un aménageur chargé de la réalisation et de la commercialisation - Responsabilité du peuplement des nouveaux logements avec pour objectifs le maintien des populations fragiles dans leur environnement pour éviter la gentryfication de ces secteurs d’habitat (*7) Rappel de la loi Vivien (du 10 juillet 1970) : au cas où le propriétaire de remet pas à niveau dans un délai prescrit, la puissance publique achète après déclaration d’utilité publique et expropriation éventuelle, le bien immobilier à la valeur du terrain nu déduction faite des coûts de travaux de démolition éventuels et de relogement des occupants La loi actuelle ne couvre que les situations de logements insalubre irrémédiable. Il faut l’étendre et la renforcer aux situations de logement insalubre remédiable, non décent, durablement vacant et énergivore proposition établie le 27 février 2019